美国房市复苏近喜远忧
发表时间:2012-11-22 17:06       www.usnyk.com       来源:经济日报
  尽管飓风“桑迪”使美国部分地区遭受重大损失,但美国住宅市场并未受到太大影响。日前公布的数据显示,10月份旧房销售仍然价量齐升,11月份住宅建筑商信心指数已是连续第七个月上升。市场分析人士指出,虽然数据显示住宅市场仍在持续复苏,由于住宅供求关系不平衡、信贷紧张等结构性因素,美国住宅市场复苏之路并非一帆风顺。

  美国全国房地产经纪人协会19日公布的报告显示,10月份,美国旧房销售量经季节调整按年率计算为479万套,比9月份经修正后的469万套上 升2.1%,该水平比去年同期的432万套增加10.9%。该报告称,由于购房需求上升而待售房屋数量有限,全美大部分地区房价呈现上升趋势。在美国住房 市场上旧房销售是主力军,其销售量占整个住房销售量的约85%。

  同日,美国全国住宅建筑商协会发布的数据显示,11月份美国住宅建筑商信心指数连续第七个月上升。当月,美国住宅建筑商信心指数环比上升5点至 46,创下2006年5月以来的最高值。同期,该指数的两个分项指标上涨。尽管建筑商信心指数仍未突破50的门槛线,但自去年同期以来,这一数据已取得了 显著改善。

  受房贷利率屡创历史新低、投资需求增加等因素刺激,美国本轮房地产颓势在今年上半年触底。市场分析人士指出,相较于其他经济领域的放缓,住宅市场近期逆势复苏态势明显,但是供求关系不平衡、信贷紧张等结构性因素仍将为美国住宅市场持续复苏带来阻力。

  美国联邦住房管理局(FHA)16日公布的独立年度审计报告显示,该机构的资本储备将耗尽,到9月底时已面临135亿美元的资金缺口,已不足以 弥补该机构担保的1.1万亿美元贷款的预期损失。这意味着该机构自其成立78年以来,可能首次需要纳税人资金的援助。这份报告还可能引发有关美国政府对住 房市场支撑作用的政治纷争,美国政府已动用纳税人1370亿美元的资金救助联邦国民抵押贷款协会(房利美,Fannie Mae)和联邦住宅贷款抵押公司(房地美,Freddie Mac)。加上房利美和房地美提供的房产抵押贷款担保,美国近90%的新房贷担保由联邦政府机构提供。联邦住房管理局是否需要财政部提供资金援助的决定要到明年2月份才能作出,也就是白宫通常发布年度预算的时间。由于该机构拥有“永久性和无限”预算权力,因此其资金需求无须经过国会批准,可自动获得财政部资金援助。

  另外,联邦住房管理局不断恶化的财务状况意味着未来借款人可 能为该机构提供保险的房产抵押贷款支付更高的保费。该机构提出的一项措施是计划从明年初开始提高新的房产抵押贷款的年度保费。对于总额30万美元、首付比 例低于5%的抵押贷款,借款人需支付相当于贷款额1.25%的年度保费,每月大约312美元;从明年开始,年度保费将提高至贷款额的1.35%,每月增加 大约25美元。在提高保费的同时,借款人支付保费的期限也将延长。目前,如果借款人符合一定条件,这些费用可以免除。例如,对于首付款比例不到10%的 30年期抵押贷款,如果已偿还了相当于其房屋最初评估值78%的贷款,借款人5年后就无需再支付保费。但联邦住房管理局准备取消新贷款的减免规定,此举意 味着借款人在整个贷款偿还期限内都将支付保费。

  美国联邦储备委员会主 席伯南克也承认,住房市场正在好转,但仍面临阻力。他日前表示,美联储对一些阻碍住房市场及整体经济复苏加快的因素感到忧虑。尽管美国多数地区的住房市场 正显示出改善迹象,但住房领域仍面临许多问题,远未摆脱困境,加强并扩大住房市场的复苏仍是决策者、银行和社区银行面临的主要挑战。(张 伟)
 
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